Metodologia

De onde vêm os anúncios

Lemos todos os dias os sites de 47 imobiliárias e portais que anunciam imóveis em Belo Horizonte. O mesmo imóvel costuma aparecer em vários deles: juntamos os anúncios do mesmo imóvel (mesmo endereço, área, andar e características) e contamos uma vez só. Quando um anúncio some de um site por algumas coletas seguidas, ele sai da conta.

Hoje são 377 bairros de Belo Horizonte acompanhados; 230 têm imóveis suficientes para uma página própria.

Como calculamos o preço por m²

Usamos a mediana (metade dos imóveis está acima, metade abaixo), que não se deixa levar por um anúncio errado ou fora da curva. O R$/m² de venda é de apartamentos, pela área privativa, e entra só anúncio com preço e área plausíveis (preço a partir de R$ 150 mil, área a partir de 20 m², entre R$ 2,5 mil e R$ 50 mil por m²). Casas aparecem com preço e lote, sem R$/m²: a área construída anunciada é pouco confiável. O aluguel é o valor mensal sem condomínio.

As vendas do ITBI

O ITBI é o imposto pago em cada compra e venda de imóvel. A Prefeitura de Belo Horizonte publica as guias nos dados abertos: endereço, área registrada, valor declarado, valor avaliado e data, sem o nome de ninguém. Carregamos essas guias desde 2008 e ligamos cada uma ao prédio. Hoje há vendas carregadas para 228 bairros; os outros entram conforme a carga avança.

Dois cuidados: o valor declarado na escritura é uma referência, e o valor do contrato pode ser diferente; e a área registrada inclui fração das áreas comuns, então o R$/m² registrado fica abaixo do R$/m² privativo dos anúncios. Por isso usamos o ITBI para a tendência ao longo dos anos e para o histórico de um prédio, não para dizer se um preço pedido está caro ou barato. Quando mostramos uma venda antiga em valores de hoje, corrigimos pela inflação (IPCA) e pelo índice de preços de imóveis de BH (FipeZap), e dizemos qual foi usado.

O que nunca mostramos nas páginas públicas

• Anúncios individuais, fotos e descrições: são das imobiliárias e estão nos sites delas.
• Nome, telefone ou e-mail de corretor, proprietário ou de quem procura.
• Qualquer texto escrito por IA sobre um bairro ou um prédio: cada frase vem de um número do nosso banco ou de um texto fixo revisado por nós.

Quem faz

O MeuImovel.io é feito por Guilherme Marques, em Belo Horizonte, como projeto independente em teste fechado. Nasceu da nossa própria procura por apartamento: um agente de IA que lê os sites todos os dias, junta o que é o mesmo imóvel e traz os dados do endereço para a decisão. Achou um número errado? Conte para o agente no Telegram ou pela página de novidades, onde registramos o que mudou.